Alquiler de viviendas turístico vacacionales en Andalucía
Desde el 12 de Mayo de 2016 será totalmente legal el alquiler de viviendas turístico vacacionales en Andalucía,
El artículo 148.1.18° de la Constitución Española concede a las comunidades autónomas la posibilidad de asumir competencias en materia de turismo.
La comunidad autónoma de Andalucía hace suya esta concesión, a través del artículo 71 del Estatuto de Autonomía que acepta el reto de asumir la competencia en materia de turismo.
Finalmente, la Ley 13/2011, de 23 de Diciembre, de Turismo de Andalucía, viene a regular la competencia asumida por el artículo 71 del Estatuto de autonomía de Andalucía en materia de turismo, teniendo dicha Ley como objetivo ser la base de la que emane toda la producción normativa en materia de turismo de Andalucía.
Así, una vez que la Comunidad autónoma de Andalucía asume la competencia en esta materia, toca regularla. Y esto se hace a través de dos normas:
- La Ley 13/2011 de Ordenación del Turismo de Andalucía.
- El Decreto 28/2016, de 2 de Febrero, de viviendas turísticas de Andalucía.
La cuestión se ha aclarado mucho con la entrada en vigor de este Decreto.
Hasta el 11 de Febrero existía una situación de alegalidad, pero desde el día de la entrada en vigor del Decreto (12 de Mayo de 2016) la situación de estos alquileres es totalmente legal.
Sin embargo, es importante reseñar, antes de pasar al análisis del Decreto, que va a haber un periodo de tres meses hasta la entrada en vigor del Decreto.
Voy a exponer lo que se sobre este asunto en este periodo transitorio:
Lo que va a ocurrir durante estos tres meses es que la Junta de Andalucía va a recoger la documentación que presenten los propietarios de las viviendas (hasta ahora no las recogían).
Sin embargo, como no se puede tramitar el alta de las viviendas hasta la entrada en vigor del decreto (12 de Mayo de 2016) lo que se va a hacer es que la documentación va a ser aceptada por la Junta de Andalucía, pero inmediatamente se enviará una notificación por email al titular anunciando la suspensión del procedimiento hasta el 12 de Mayo de 2016.
Por lo tanto, se puede presentar la documentación solicitando el alta de la vivienda como vivienda turística, pero hasta el 12 de Mayo de 2016 la Junta no comenzará a inscribir en el Registro de Turismo de Andalucía las viviendas, por lo que el titular no obtendrá el número de registro necesario para anunciar la vivienda por internet (canales de oferta turística). Recuerdo que es necesario tener número de registro para poder anunciar la vivienda en canales de oferta turística.
¿Qué quiere esto decir?
En mi opinión no es posible anunciar las viviendas por internet hasta que no se tenga el número de registro (y esto no va a ocurrir antes del 12 de mayo). Sin embargo, estamos a la espera de que nos confirmen desde la Consejería de Turismo si se van a poder anunciar viviendas sin este número de registro siempre y cuando la fecha deRESERVA
sea para después del día 12 de mayo de 2016.Para las personas que quieran alquilar sus viviendas vacacionalmente este verano, considero que es importante ir tramitando ya el alta, dado que uno de los requisitos esenciales es que la vivienda tenga licencia de ocupación. Y si no la tiene, este trámite puede llegar a durar hasta tres o cuatro meses. Por lo que mientras antes se empiece la gestión antes se podrá registrar la vivienda en la Junta de Andalucía.
Vivienda con fines turísticos o vacacional
El artículo 3 del Decreto 28/2016 establece la definición de vivienda con fines turísticos o vacacional, estableciendo que lo serán:
1. Se entiende por viviendas con fines turísticos aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma habitual y con fines turísticos.
2. Se presumirá que existe habitualidad y finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística.
3. Se considerarán canales de oferta turística, las agenciasDE VIAJE
, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento.Desglosando el artículo 3 vemos que para que una vivienda sea catalogada como vivienda turística es necesario que cumpla los siguientes requisitos:
- Que se vaya a ofrecer el servicio deALOJAMIENTO DE forma habitual y con fines turísticos.
- Que la cesión de la vivienda al usuario no sea gratuita sino mediante precio.
- Que la vivienda esté ubicada en Andalucía y sobre suelo residencial (por lo tanto, las que estén sobre suelo turístico/terciario no podrán obtener licencia de vivienda turística.
El concepto clave para entender cuando se considera una vivienda como “vivienda turística” es el de la habitualidad, es decir, que si se va a ofrecer de forma habitual la vivienda a turistas entonces estamos hablando de una vivienda turística y, por tanto, debe ser legalizada (registrada). Y si no se va a ofrecer habitualmente entonces no hay obligación de registrarla.
Pero, qué significa el término “habitual”?.
Bien, nos podemos encontrar ante dos situaciones distintas, y voy a describir las consecuencias:
Presunción de habitualidad:
El decreto nos dice, en el artículo 3.2 y 3.3, que habrá presunción de habitualidad cuando la vivienda sea promocionada o comercializada mediante:
- Canales en los que se incluya la posibilidad de del alojamiento (entiendo que el Decreto se refiere a que se ofrezca la posibilidad deRESERVAR mediante pago en su plataforma).
- AgenciasDE VIAJE.
- Empresas que medien u organicen servicios turísticos.
Presunción de no habitualidad:
En el resto de casos no mencionados en el apartado anterior, se presume que no hay habitualidad. Sin embargo, esto no es obstáculo para que la administración pueda sancionar al titular si demuestra que cede su vivienda de forma habitual. En estos casos, pues, es la administración la que tiene que demostrar que la vivienda se cede de forma habitual.
Nos encontraremos en estos casos cuando el titular promocione o comercialice la vivienda, con fines turísticos (sea o no mencionado en la promoción de la vivienda) a través de:
- webs que no ofrezcan posibilidad deRESERVA mediante pago en su plataforma.
- carteles expuestos en el balcón de la vivienda
- a través de conserjes, etc.
Conclusión:
Como conclusión, cuando el titular vaya a alquilar su vivienda con fines turísticos de forma habitual, tendrá que registrar su vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía. Y si no la va a ofrecer de forma habitual, entonces no tiene obligación de registrarla.
Como vemos, el punto importante estriba en el término “habitual”.
El decreto nos dice cuándo se presume esa habitualidad. Por lo tanto, si se anuncia una vivienda en una página web que ofrezca posibilidad deRESERVA
mediante pago y el titular recibe una sanción, esta podrá ser recurrida si el titular alega y prueba que su actividad no es habitual. Pero si no tiene forma de probarlo, la sanción seguirá adelante pues la norma presume que hay habitualidad (sin que tenga que probar la administración que se ha cedido la vivienda en más ocasiones, además de la mencionada en la sanción).Pero el Decreto no nos dice cuándo hay y no hay habitualidad, dado lo ambiguo del concepto.
Por mi parte, he evacuado una consulta a la Consejería de Turismo, de cuya respuesta informaré en este post dada la importancia del asunto, ya que con un concepto objetivo y cuantificable muchos propietarios tendrán más fácil saber si deben registrar o no su vivienda.
Viviendas excluidas
El artículo 1.2 del decreto viene a decirnos, en resumen, que quedan excluidas del decreto (y por lo tanto no pueden ofertarse como viviendas vacacionales o turísticas) las siguientes:
- Las viviendas que se cedan gratuitamente
- Las contratadas/ofertadas por tiempo superior a dos meses (estarán en este caso sometidas a la ley de arrendamientos urbanos). Esto quiere decir que los alquileres realizados por más de dos meses de duración no “sumarán” para el cómputo del término “habitualidad”. Es decir, no se cuentan.
- Las viviendas rurales.
- Los apartamentos turísticos (son diferentes de las viviendas turísticas). Cuando una misma persona sea titular de tres o más viviendas residenciales en distintos edificios, estén o no uno junto al otro, éstas no podrán considerarse “viviendas con fines turísticos” si se encuentran en un radio de mil metros de la conserjería u oficina de la entidad explotadora, sino que en ese caso formarán parte obligatoriamente del concepto de “conjunto de apartamento turístico” (siempre y cuando cumpla la regulación de los apartamentos turisticos). Todas las viviendas que estén más allá de ese radio de mil metros si se considerarán viviendas turísticas (no apartamentos turísticos), incluso aunque sean más de tres viviendas.
Es el artículo 9 del Decreto el que establece la obligación inicial de presentar una “declaración responsable” ante la respectiva Consejería de Turismo para iniciar la actividad, señalando que una vez presentada ya podrá publicitarse la vivienda como vivienda con fines turísticos.
El contenido mínimo de la declaración responsable será:
- Datos de la vivienda, entre los que figurarán el número de plazas de las que dispone la vivienda (según la licencia de ocupación o documento análogo). En caso de no tener copia de la licencia de ocupación el interesado, tendrá que solicitarla en el Ayuntamiento. Y en caso de que no exista licencia otorgada a favor de la vivienda, habrá de solicitarse una, pues es requisito esencial para presentar la declaración responsable.
- Datos del propietario.
- Datos de la persona o entidad que va a explotar la actividad, así como el título (contrato) que le habilite para hacerlo en caso de ser persona distinta al propietario. Si existe título de cesión de la vivienda a una entidad o persona explotadora, entonces ésta será quien tenga que aparecer en la declaración responsable y será la responsable de la actividad. Si no existe ese título el responsable será el propietario, y si alguien gestiona la vivienda (puede hacerlo) será considerado como un mero gestor/intermediario. Los propietarios residentes en Estados miembros de la Unión europea distintos a España pueden aparecer como propietarios y titulares en la declaración responsable o ceder la explotación.
Precios
Los precios del servicio de alojamiento deberán figurar expuestos en la vivienda, no siendo posible que se cobren precios superiores a los expuestos ni precios por conceptos no solicitados o que no estén indicados en los canales de oferta turística.
Las condiciones de precio,RESERVA
, anticipos y, en su caso, cancelación se regirán según lo expresamente pactado entre ambas partes, que en todo caso, deberán ser detalladas y publicitadas con carácter previo a la contratación. En el momento de efectuar la reserva se facilitará a las personas usuarias un justificante de haber realizado la misma, en el cual, se informará del precio total de la reserva, de los anticipos efectuados y penalizaciones aplicables en su caso.Requisitos importantes
Son aspectos importantes que el interesado debe tener en cuenta, los siguientes recogidos en elartículo 6 del Decreto:
- La vivienda tendrá que tener licencia de ocupación
- La vivienda tendrá que tener aire acondicionado si se alquila de Mayo a Septiembre, y calefacción si se alquila de Octubre a Abril (estos requisitos entran en vigor el 12 de Mayo de 2017, no el 12 de Mayo de 2016).
- Ofrecer información turística del entorno, servicios médicos, medios de transporte, plano y guía de espectáculos.
- Número de teléfono del propietario/titular/explotador de la vivienda.
- Libro de reclamaciones.
- Botiquín de primeros auxilios.
- Cabe el alquiler de toda la vivienda o el alquiler por habitaciones. Si se alquila toda la vivienda no podrán excederse las 15 plazas. Y si se alquila por habitaciones no podrán excederse las 6 plazas. No se pueden superar, en ninguno de los dos casos, las 4 plazas por habitación.
- La vivienda tendrá que estar amueblada para su uso inmediato.
sancionable, excepto que la administración pueda probar que el titular se dedica regularmente a ceder la vivienda con finalidad turística.Responsabilidad
El artículo 4 del Decreto indica que el responsable ante la Administración andaluza y ante el usuario/turista será la persona que aparezca como responsable de la explotación en la Declaración responsable que se ha presentado en la Junta de Andalucía al inicio de la actividad (o posteriormente mediante modificación de lo declarado).
Régimen sancionador
El Decreto 28/2016 establece en su artículo 10 que el régimen sancionador será el establecido en la Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía. Si quieres conocer las infracciones y sanciones derivadas del alquiler de viviendas vacacionales te invito a leer el post Sanciones por alquiler de vivienda vacacional en Andalucía.
Fiscalidad del alquiler de viviendas con fines turísticos
Para analizar la fiscalidad de esta figura te invito a leer el post IVA e IRPF en vivienda de uso turístico o vacacional.
Tipo de contrato a utilizar
Las partes deberán firmar un contrato, que será:
- Contrato sometido a la ley de arrendamientos urbanos (contrato de temporada) cuando laACCIÓN del alquiler no cumpla todos los requisitos establecidos en el artículo 5e de la ley de arrendamientos urbanos (LAU).
- Contrato sometido al código civil cuando la acción de alquiler si cumpla todos los requisitos establecidos en el artículo 5e de la ley de arrendamientos urbanos.
- Además, en ambos casos se deberán tener en cuenta los requisitos administrativos que deben cumplirse por ser un alquiler turístico, que son los establecidos en el Capítulo II del Decreto.
Tras todo este análisis cabe concluir que promocionar una vivienda con fines turísticos debe quedar sometido a la obligación de presentar declaración responsable (registrarla) si se va a hacer de forma habitual. En estos casos se considerará el servicio como clandestino si no se presenta la declaración responsable.
En los casos en los que no hay habitualidad (alquileres aislados en el tiempo) no es necesario presentar la declaración responsable, pues no se estaría dentro del concepto de vivienda con fines turísticos.
Alquiler de viviendas turístico vacacionales en Andalucía (Almería, Cádiz, Córdoba, Granada, Huelva, Jaén, Málaga, Sevilla).
Paso de Jesús del Gran Poder. Foto: J. MORÓNLa noche se adentraba ya en la espesura de lo místico con el paso del Calvario y su color de cera, de tiniebla y muerte. El Crucificado avanzaba como si ya hubiera sucedido todo lo que hemos sido. Hoy es siempre todavía, escribiría Antonio Machado.
